דירה להשקעה – לא רק ל"כרישי נדל"ן"
דירה להשקעה – לא רק ל"כרישי נדל"ן"
נושא הנדל"ן בארץ חם, חם מאד! לא רק בשנים האחרונות. למעשה, מאז ומעולם, זהו נושא המעסיק כמעט כל משפחה ישראלית; מה אחוז המשכנתא שהבנק יתן? איפה כדאי לקנות דירה? תוך כמה זמן הדירה תעלה את ערכה? האם נוכל לעזור לילדים לרכוש דירה? וכיוב'...
אחת הדרכים שחלק לא מבוטל מהמשפחות בארץ מצאו כדי לנסות ולהבטיח רמת חיים מסוימת על אף העליה המואצת ביוקר המחייה, הינה השקעה בנדל"ן. רוב "המשקיעים" אינם כרישי נדל"ן, או ידענים גדולים בתחום, ועם זאת, עשו 1+1, והגיעו למסקנה שדירה נוספת (על זו שמתגוררים בה), תאפשר להם 'השלמת הכנסה' או חסכון (משכירות חודשית), ושמירה על ערך כספם באמצעות עלית הערך של הנכס במהלך השנים.
קיימות השקעות מסוגים רבים ושונים בנדל"ן, ואחת ההשקעות המעניינות, היצירתיות והמתגמלות הינה רכישת נכס למגורים והשבחתו באופן אקטיבי. מה נחוץ לשם כך?
- הון פנוי להשקעה.
- מוטיבציה.
- יצירתיות ו'חשיבה מחוץ לקופסא'.
- פרגמטיות.
כיתד ניגשים לפרויקט מסוג זה?
ראשית יש לאתר את האזור הגיאוגרפי בארץ (עיר, שכונה) שבו אתם מעוניינים להשקיע. בפרוייקט השבחה מסוג זה, אין טעם לגשת לאזורים עם בניה חדשה, וזאת מהסיבה ששם בד"כ נוצלו כבר אחוזי הבנייה, ואפשרויות ההשבחה מצומצמות או פשוט לא קיימות. מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי שעובד באזור, וזה ייתן לכם את המידע אודות מגוון הנכסים המוצעים למכירה, עסקאות קודמות (מומלץ לבחון את ה"שוק" באזור המדובר על פני תקופה של עשור), אפשרויות השכרה, תכניות תב"ע קיימות ועתידיות ועוד. לאחר שבדקתם היטב, והגעתם למסקנה שהנכסים באזור מתנהלים בהתאם לשוק הנדל"ן הארצי, ולא פחות טוב ממנו, אפשר להתחיל בחיפוש הממוקד אחר הנכס המתאים.
כמה טיפים חשובים בתהליך איתור הנכס:
- חשבו היטב מה הסכום הכולל העומד לרשותכם לצורך ההשקעה, וזה הסכום שצריך להירשם בספרות Bold גדולות בראשית כל דף של פנקס עמו תסתובבו בתהליך החיפוש אחר נכס. כן, כן... תצטרכו לרכוש פנקס, שבו תרשמו הכל: הנכסים שראיתם, תיאור, היתרונות, החסרונות ועוד.
הסכום הכולל, כשמו-כן הוא, כולל הכל: עלות רכישת הדירה, מיסים והיטלים, שכ"ט תיווך, שכ"ט עו"ד ו... עלויות שיפוץ. זה החלק הטריקי, שבו הרבה מאד אנשים נופלים: תקציב השיפוץ. בזמן שאת יתר הוצאות הרכישה ניתן להעריך בצורה כמעט ודאית, הרי שאת עלויות השיפוץ, תמיד מתקשים להעריך נכון. בהמשך, נתמקד גם בחישוב עלויות שיפוץ.
- התמקדו בחיפושיכם בכמה פרמטרים חשובים:
- מיקום הנכס – ללא מפגעים בסביבתו הסמוכה (רעשים, אנטנות, מקומות בילוי...)
- גודל הנכס – מידת ההתאמה לאוכלוסיית האזור (משפחות עם ילדים, צעירים...)
- קומה – רצוי שלא תהיה קומה גבוהה, אם מדובר בבניין ללא מעלית.
- גיל הבניין ומצבו – בהשקעה, קיימים יתרונות בבניינים שנבנו עד תחילת שנות השמונים. החיסרון העיקרי, שלעתים הבניין במצב לא טוב (סדקים, תשתיות שלא הוחלפו ועוד)
- דירה לא משופצת – עדיף! על דירה ששופצה לפני המכירה הבעלים ירצו "לגזור קופון".
- זכויות בניה לדירה שלא נוצלו – איך בודקים? במחלקת ההנדסה בעירייה. זכות בניה למרפסת תלויה, חדר, ממ"ד, מחסן, חניה... כל אחד מאלה-מהווה פוטנציאל משמעותי להשבחת הנכס שלכם.
- שוק השכירות באזור – כאשר מדובר בדירה להשקעה, ודאו שמדובר בדירה הממוקמת באזור ביקוש: ליד מוסדות לימודים, עם נגישות לתחבורה ציבורית וכו'.
הסתובבתם עם מתווך נדל"ן במשך שבועות, ובקרתם במספר רב של נכסים. איך תדעו במה לבחור? כאן אנו חוזרים לתקציב שלנו, ובוחנים בכל אחד מהנכסים הרלוונטיים את ההשקעה הנוספת הנדרשת לצורך ההשבחה. בשלב זה אין מנוס מלהשתמש בשרותיהם של אנשי מקצוע כמו אדריכל וקבלן שיפוצים. מהאדריכל תוכלו להבין את הפוטנציאל בנכס מבחינת האפשרות להגדילו, לשנותו, להוסיף לו מחסן או מרפסת וכיוב' – כולל לוחות זמנים. מקבלן שיפוצים תקבלו הערכה של העבודה הנדרשת בנכס, לוחות זמנים ועלויות. על כל זה תוסיפו ליתר בטחון 10-15%.
המלצתי היא בשום אופן לא להתפשר על תשתיות: חשמל, מים, גז ואיטום. בדקו עם הבעלים מתי הוחלפו/טופלו התשתיות, על ידי מי, ומה בדיוק נעשה שם. במידה וישנן תשתיות שלא טופלו במשך עשור ויותר, קחו בחשבון שיתכן ותיאלצו לבצע בעצמכם את העבודה.
רכשתם דירה, וכעת אתם ניגשים לתכנן את השיפוץ? כדאי שתזכרו כמה קלישאות חשובות:
- זול עולה ביוקר
- כדי להרוויח כסף, צריך להשקיע כסף
- אל תדחה למחר את מה שאפשר לעשות היום
וכעת ברצינות: קל להתפתות בדירה להשקעה פשוט לא להשקיע, מתוך המחשבה שגם כך השוכרים מתחלפים... מאידך, דירה מתוחזקת ואסתטית הרבה יותר מבוקשת, והשכ"ד עבורה מן הסתם יהיה גבוה יותר (לעתים בעשרות אחוזים). ברוב המקרים, גם התחלופה תהיה נמוכה יותר, מה שיהפוך את הנכס שלכם להכנסה הרבה יותר פסיבית מאקטיבית.
החלטתם לשפץ? יופי! כעת צריך להכין רשימה עם סדרי עדיפויות מה"הכרח" ל"אפשר". בכל מה שנכלל בהכרח ניתן להכליל כמובן את החשמל, מים, גז, איטום, חלונות וכיוב'. ב"אפשר" נכניס את סטנדרט השיפוץ והעיצוב, שדרוגים שונים בנגרות, גופי תאורה וכיוב'. בניית מרפסת (בהיתר כמובן) תעלה מידית את ערך הדירה שלכם וכמובן את גובה שכה"ד שתגבו. כמו כן, תהפוך את הדירה למבוקשת וקלה יותר להשכרה, בהשוואה לדירות דומות ללא מרפסת.
הוספת חדר רחצה לחדר הורים (במידה ומתאפשר) – מעלה את ערך הדירה!
לעתים ניתן "לייצר" חדר שינה נוסף די בקלות, בעיקר בדירות הישנות שבהן המטבח הינו חדר סגור. במקרה זה ניתן להקים מטבח חדש פתוח לסלון, ואת המטבח הקיים להפוך לחדר שינה/עבודה. אם אתם לא מצליחים "לראות" את זה, אדריכל מנוסה יוכל ללא ספק לייעץ בעניין.
תהליך השיפוץ וההשבחה דורשים זמן, בד"כ בין 4 חודשים ל8 חודשים. בזמן זה, לא תוכלו כמובן ליהנות מהכנסה, ויהיו לכם רק הוצאות. תקפידו להיות מאד מעורבים בתהליך, ולנהל בקפידה את הלו"ז וההוצאות. ככל שהתהליך קצר יותר, בד"כ גם ההוצאות קטנות יותר. חשוב לציין, שבעיריות רבות ישנה אפשרות לקבל פטור מתשלום ארנונה עד 6 חודשים, במידה והנכס ריק ומתבצע בו שיפוץ (יש לבדוק זאת במח' הגבייה).
לאחר שסיימתם את העבודות, והבית נקי ומוכן לקבל את הדיירים החדשים, בדקו את גובה שכה"ד החודשי הנגבה עבור נכסים דומים לשלכם באזור, הכינו הסכם שכירות מדוקדק והוגן, וקדימה... התחילו ליהנות מההשקעה הטובה שעשיתם(: